Entre les incertitudes économiques, politiques, géopolitiques, les turbulences sur les marchés, la guerre commerciale…la pierre reste-telle toujours une valeur refuge ? une bonne stratégie de placement que l’on soit investisseur ou épargnant ? Philippe Crevel, économiste, directeur du Cercle de L’épargne et Benjamin Lefébure, cofondateur des Secrets de l’immo, livrent leurs analyses dans l'émission Figaro Immo animée par Olivier Marin.
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00:00Vous souhaitez placer votre argent dans l'immobilier, ça tombe bien, fiscalité, rendement, investissement,
00:06quels sont les bons arbitrages pour votre patrimoine ? Figaro Imo, c'est parti.
00:18Deux invités dans cette émission Figaro Imo qu'on est très heureux de recevoir aujourd'hui sur le plateau
00:23pour parler épargne, rendement, investissement, fiscalité et donner de bons conseils, des conseils pratiques.
00:31Philippe Crevel, bonjour.
00:33Bonjour.
00:33Philippe, économiste, directeur du cercle de l'épargne, spécialiste en fait de l'épargne, fiscalité,
00:41comportement des Français sur les placements avec régulièrement des baromètres.
00:46Et Benjamin Lefebvre, bonjour.
00:47Bonjour Olivier.
00:48Co-fondateur des secrets de l'Imo, vous accompagnez les particuliers,
00:53notamment dans leur stratégie d'investissement et notamment sur l'investissement locatif.
00:58Alors peut-être question d'introduction à tous les deux, entre les incertitudes économiques,
01:02les incertitudes politiques, géopolitiques, les bourses qui bougent, la guerre commerciale.
01:07Est-ce que l'immobilier est toujours le placement valeur-refuge ?
01:10Comment vous sentez les choses actuellement, Philippe ?
01:13Alors l'immobilier depuis 2022, depuis le début de la guerre en Ukraine,
01:18a subi évidemment ce contexte anxiogène, marqué par une vague inflationniste.
01:24On n'en avait pas connu depuis les années 80, ce qui a conduit les banques centrales, la BCE,
01:32à augmenter ses taux directeurs à des niveaux quasi inconnus également.
01:36Et évidemment, l'immobilier qui est sensible à la question des taux a souffert,
01:42surtout que durant la période précédente, 2015-2022, en mettant à part la période Covid,
01:50l'immobilier avait connu plutôt un essor important sur le nombre de transactions,
01:55on était à plus d'un million en France, des prix en forte augmentation.
01:58Donc évidemment, à partir de 2022, il y a eu, on va dire, une rupture pas énorme.
02:06Mais au regard évidemment de la vague atteint, ça a été durement ressenti par l'ensemble du secteur.
02:13Les Français ont opté pour un attentisme, ont retardé leur investissement,
02:19légère baisse sur les prix de l'immobilier, plus faible que dans de nombreux autres pays.
02:24Et c'est vrai qu'après trois ans, l'immobilier ressort plutôt bien ces dernières semaines,
02:32parce que justement, nous avons vaincu l'inflation.
02:35La BCE baisse ses taux et va annoncer ce jeudi la baisse des taux directeurs.
02:42On va revenir à des taux plus conformes à ce qui est souhaitable.
02:46Et évidemment, cela va faire du bien à l'immobilier.
02:49L'immobilier qui s'en tire bien.
02:51Benjamin, votre sentiment dans ma production ?
02:54Donc, on a eu quasiment un coup d'arrêt avec la hausse très brutale des taux directeurs.
03:01On a eu le problème du taux d'usure, évidemment.
03:04Donc, avec un arrêt quasiment de la production de crédit.
03:07Et aujourd'hui, l'immobilier retrouve un peu de sa superbe.
03:12Nous, on l'a constaté là depuis six à huit semaines,
03:15un vrai regain d'intérêt de la part de nos clients investisseurs,
03:19avec la baisse des taux, un prix qui a atteint, à mon sens, un plancher,
03:24parce qu'on sent déjà un léger redémarrage.
03:26Et donc, une envie, un souhait d'aller dans des projets immobiliers
03:32qui ont été un petit peu mis de côté pendant quelques années.
03:35Très bien.
03:35Voilà pour l'introduction.
03:37Voilà pour ce tableau qui est planté.
03:39On va voir avec vous vos indicateurs et les tendances.
03:42Notamment, alors Philippe, un baromètre régulièrement avec AG2R La Mondiale
03:47sur les placements préférés des Français.
03:49Je crois que le prochain sortira au mois de mai.
03:51Mais si on prend un petit peu de recul et qu'on voit les différents types de placements,
03:56où se situe l'immobilier, Philippe ?
03:58Alors, nous organisons avec AG2R La Mondiale, depuis une dizaine d'années,
04:03un baromètre qui permet de suivre, en fait, les différents placements des ménages.
04:08Qu'est-ce qu'on constate ?
04:09Toujours, sans surprise, l'immobilier se trouve parmi les quatre premiers placements.
04:15En règle générale, première ou deuxième place.
04:19Mais, depuis 2022, avec une situation beaucoup plus compliquée,
04:24avec la hausse des taux, l'immobilier avait reculé
04:27et se retrouvait plus que quatrième sur notre baromètre des meilleurs placements en France,
04:32devancés par l'assurance-vie indétrônable.
04:35Toujours l'assurance-vie.
04:36L'assurance-vie, sauf quand l'immobilier est devant, c'est arrivé dans le passé,
04:39mais c'est toujours très, très proche.
04:42Et donc, l'immobilier avait été dépassé ces dernières années par le livret A,
04:46mais parce que le taux de rendement du livret A a été élevé,
04:49et également ce qui a été la surprise de 2024 par le plan d'épargne-retraite.
04:53Ce que je peux vous dire, c'est que, compte tenu des nouveaux, des derniers résultats,
04:58l'immobilier retrouve sa deuxième position à quasi-égalité avec l'assurance-vie,
05:03ce qui témoigne, pour les Français, d'une volonté de revenir sur ce marché.
05:08Et quand on regarde sur la question des rendements,
05:12ce qui est quand même important dans l'investissement immobilier,
05:14on constate que le rendement de l'immobilier qui était en baisse dans la perception des Français
05:20remonte nettement en 2025 et se situe à un niveau proche de celui de l'assurance-vie.
05:27Donc, l'immobilier a refait son retard, est en voie de retrouver son rôle de valeur refuge,
05:33mais également de valeur rendement, ce qui est quand même le plus important.
05:36Donc, les deux.
05:37Et effectivement, par rapport au livret A, notamment, il doit y avoir moins d'intérêt,
05:42et notamment, on attend le 1er août prochain, qui peut perdre un peu de sa superbe.
05:47Est-ce que ça peut profiter à l'immobilier ou plutôt à l'assurance-vie ?
05:49Qu'est-ce que vous en pensez, Philippe ?
05:51Le livret A, dont le rendement est passé de 3 à 2,4 % au 1er février 2025
05:55et qui, fort probablement, devrait connaître une nouvelle baisse le 1er août prochain
06:00du fait de la baisse de l'inflation et du fait de la baisse des taux directeurs
06:04de la Banque centrale qui, donc, se poursuit.
06:08C'est vrai que l'attractivité du livret A diminue.
06:11Pour le moment, il faut l'avouer, c'est plutôt l'assurance-vie qui en profite.
06:16Mais on n'est pas forcément sur un placement concurrentiel de l'immobilier.
06:19On est quand même sur un placement plafonné, 22 950 euros.
06:23On est sur des petits versements.
06:25En revanche, l'immobilier, on est sur forcément des montants beaucoup plus élevés.
06:30L'immobilier peut être en concurrence avec l'assurance-vie.
06:32Et l'assurance-vie est également un apport de l'immobilier.
06:36Quand l'assurance-vie se porte bien, ce n'est pas une mauvaise nouvelle pour l'immobilier.
06:39Car les Français ont les capacités de financer un investissement immobilier
06:44en puisant dans leur assurance-vie qui a gonflé, qui aujourd'hui atteint 2038 milliards d'euros.
06:50Alors, si l'on dresse avec vous un tour d'horizon, justement, des différents types de placements
06:54ou d'investissements dans l'immobilier.
06:56Alors, l'immobilier neuf, tout d'abord.
06:57Alors, l'immobilier neuf qui a subi très fortement la crise ces dernières années.
07:03Avec un nombre de constructions qui est passé en dessous de 300 000, 280 000 en 2024.
07:10Un niveau historiquement bas.
07:12Et donc, avec très peu de programmes, en lien, premièrement, à la hausse des taux d'intérêt
07:17et puis à une absence de foncier.
07:19Et donc, de ce fait, à la fois, les coûts de construction augmentent
07:22quand, au même moment, le pouvoir d'achat des ménages diminuait.
07:27Il y a effectivement une contrainte réglementaire qui est très forte sur le neuf
07:30et qui a vraiment mis un coup d'arrêt à tous les programmes qui devaient sortir de terre.
07:35Très bien.
07:36Donc là, on espère, évidemment, une relance de l'immobilier avec des taux qui sont plus faibles.
07:42Et également, il faut que les pouvoirs publics prennent des mesures pour libérer de l'espace foncier.
07:47Donc, ça reste encore un marché compliqué aujourd'hui.
07:49En revanche, sur l'ancien, ça redémarre.
07:53Depuis quelques semaines, en particulier dans les grandes villes, dans les grands centres économiques du pays,
07:59c'est encore un peu plus dur dans la périphérie ou dans des régions touristiques
08:05parce que c'est la résidence secondaire.
08:07Et donc, c'est dans un deuxième temps que les Français, les ménages vont aller sur ce type de produit.
08:12Mais on constate, en particulier en région parisienne, une nette reprise de l'immobilier,
08:17de l'investissement immobilier parce qu'il y a des besoins.
08:21Il y a une offre encore très limitée, mais il y a des besoins à satisfaire.
08:25Donc, cela favorise évidemment les transactions.
08:26Et la pierre-papier ? Alors, SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
08:31La pierre-papier a souffert ces 3-4 dernières années parce que premièrement, elle avait connu une croissance extrêmement rapide.
08:41Il y a eu une valorisation très forte des parts de SCPI, peut-être un peu exagérée.
08:46Et donc là, les taux d'intérêt ont eu raison de cette expansion de la pierre-papier des SCPI.
08:53En revanche, le placement est attractif.
08:56Il offre du rendement, 4 à 5 % en moyenne.
08:59Et puis, la baisse des parts, de la valeur des parts des SCPI, c'est plutôt une bonne nouvelle.
09:04Ça permet aux épargnants de se dire, ça coûte moins cher à acheter, j'ai du rendement.
09:08Et donc, c'est un matelas intéressant pour mettre dans un contrat d'assurance-vie, sur un compte-titre.
09:15C'est quelque chose qu'il ne faut pas négliger.
09:17Ça reste une base.
09:19C'est un placement long parce que parfois, les frais sont un peu élevés, même si ça se négocie.
09:22Les frais sont un peu élevés, surtout que la fiscalité a augmenté avec la loi de finances 2025 sur les droits d'enregistrement.
09:30Mais c'est un placement qui retrouve de l'attractivité après avoir beaucoup souffert.
09:35Il faut être très sélectif. Il faut regarder, évidemment, la composition de ces pays.
09:40Il faut de la diversification dedans.
09:42Il faut regarder où, donc, le gestionnaire utilise l'argent, dans quelle région et sous quelle forme.
09:49Commerce, entrepôt, logement.
09:51Il faut de la diversification régionale, nationale.
09:55Et également, regarder la qualité des produits qui sont mis dedans.
09:59Effectivement, c'est…
10:01Tour d'horizon, très bien, justement. On va venir à vous, Benjamin.
10:03La qualité des produits, très important. La sélection, et c'est ce qu'évoquait, justement, Philippe, déjà à la base.
10:10Vous, avec les secrets de l'Immo, qui êtes au contact direct des investisseurs,
10:14de ceux qui souhaitent placer leur argent dans l'immobilier, quelles sont les tendances ?
10:18Alors, les tendances, aujourd'hui, c'est vraiment très orienté sur le logement.
10:23On le sait qu'on traverse une crise du logement qui est sans précédent.
10:28Alors, à mon sens, le gouvernement a tout fait pour en arriver là.
10:33Mais les investisseurs surmontent cette crainte et cette période difficile en y voyant des opportunités.
10:42Quelles sont les opportunités ?
10:44C'est que les prix ont baissé.
10:46Les emprunts sont moins chers.
10:48Donc, l'argent coûte moins cher.
10:50Par contre, les loyers ont assez fortement augmenté.
10:53Donc, mécaniquement, les rendements ont progressé.
10:57Et donc, ça replace l'immobilier, comme on a parlé juste avant,
11:01sur un petit peu la tête des investissements préférés des Français.
11:06Parce que ça retrouve du rendement.
11:08Tout simplement parce qu'on a un prix d'entrée qui est meilleur.
11:10Alors, la location, on va dire, traditionnelle, l'investissement locatif traditionnel souffre.
11:17On sait d'ailleurs aussi, on trouve très peu de location dans le privé.
11:21Par contre, LMNP, loué en meublé non professionnel, ça se développe de plus en plus.
11:28Tout à fait.
11:28En fait, la location nue, la location traditionnelle de nos parents,
11:34est tellement fiscalisée que ça devient confiscatoire.
11:39Et donc, les investisseurs ont beaucoup de difficultés à s'orienter vers ce mode de location.
11:43Par contre, le LMNP, qui est une niche fiscale,
11:46en fait, elle permet de détenir un bien sans payer d'impôt pendant la durée de détention.
11:52Alors, pour quand même mettre un petit peu de bâton dans les roues des investisseurs,
11:55la nouvelle loi de finances prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value.
12:02Donc ça, ça va avoir un effet délétère de prolonger, en fait, la durée de détention.
12:08Parce que comme vous avez des abattements pour durée de détention,
12:11plus vous gardez le bien longtemps, moins vous subissez la réintégration des amortissements.
12:17Donc, minimum 8 ans, on va dire.
12:19Voilà, exactement.
12:198 ans, c'est vraiment un strict minimum.
12:23Nous, on préconise de dépasser les 13 ans.
12:27Parce que c'est là où il y a vraiment un point de bascule.
12:29Et en fait, on retrouve un équilibre qui est plus intéressant entre réintégration des amortissements
12:33et abattement pour durée de détention.
12:37Et on peut avoir des loyers, en fait, qui sont plus intéressants,
12:39enfin, qui sont plus élevés, en tout cas, en relais LMNP,
12:42que sur l'allocation classique traditionnelle.
12:45Tout à fait.
12:45Et puis, vous souhaitiez aussi développer, expliquer la SARL de famille.
12:51Exactement.
12:51En fait, la SARL de famille, c'est un support, c'est un véhicule d'investissement
12:55intrafamilial, comme son nom l'indique.
12:58Donc, qui doit être constitué de, à minima, deux investisseurs, mais de la même famille.
13:02Donc, ça peut être des conjoints, parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, etc.
13:07Et en fait, ça va permettre de détenir des biens et de les exploiter différemment.
13:15C'est-à-dire que vous pouvez faire du nu, vous pouvez faire du meublé,
13:18vous pouvez avoir des locaux commerciaux, vous pouvez avoir des bureaux.
13:22Donc, vous pouvez vraiment avoir une diversité dans votre patrimoine.
13:27Et le fait que ce soit à l'intérieur d'une SARL de famille, vous avez énormément d'avantages.
13:32Je vais les expliquer.
13:33Le premier, c'est que vous êtes dans une structure de société.
13:37Donc, vous n'êtes pas imposé sur les revenus, vous êtes imposé sur les résultats.
13:43Donc, le résultat d'une entreprise, il est pilotable.
13:45C'est-à-dire qu'il suffit d'ajouter des charges, etc.
13:48Et vous pouvez avoir un bilan nul.
13:51Ce qui est très intéressant parce que ça va vous permettre de ne pas payer d'impôts.
13:55Deuxième avantage, vous pouvez choisir le mode d'imposition.
13:58Soit l'impôt sur les revenus, soit l'impôt sur les sociétés.
14:02Et ça, vous pouvez le changer chaque année, dans un sens comme dans l'autre.
14:07C'est le seul modèle de société où vous pouvez faire ça en France.
14:10Qu'est-ce que ça permet ?
14:11Ça permet d'avoir, pendant toute la durée de détention, une imposition à l'IS, donc sur les résultats, donc pas payé d'impôt.
14:17Et à la sortie, vous passez avec une imposition à l'impôt sur les revenus.
14:24Comme, a priori, au bout de 20 ans de détention, vos revenus s'arrêtent parce que vous êtes à la retraite, vous avez beaucoup moins d'impôts à payer.
14:32Et donc, ça devient intéressant sur les deux tableaux.
14:35C'est-à-dire que vous avez une exploitation sans impôts et à la sortie, vous en payez moins.
14:39– Et la mise initiale, au départ, on peut mettre combien ? Ça commence à partir de combien ?
14:43– Alors ça, en général, c'est les banques qui le décident.
14:47On a eu, les dernières années, des niveaux d'apport qui étaient très importants, de l'ordre de 30%.
14:53Là, on revient à des niveaux plus raisonnables qui sont entre 10 et 15%, c'est-à-dire, en gros, les frais de notaire plus quelques frais années.
15:03– Droits de mutation à titre honneur. Attention, les notaires…
15:05– Autant pour vous, je ne veux pas me mettre les notaires à dos, effectivement. L'argent ne leur revient pas.
15:10– En tout cas, vous conseillez vraiment d'explorer cette possibilité SRL de famille ?
15:15– Tout à fait. Un autre avantage majeur, c'est pour la succession, parce qu'en fait, vous n'allez pas transmettre un bien,
15:21vous allez transmettre des parts sociales. Ces parts sociales, du fait que le statut de la SRL de famille impose,
15:29que ce soit à travers les membres d'une famille, vous avez une décote qui est importante,
15:34de l'ordre de 20 à 30% dans la transmission de parts, dans la donation.
15:38Donc, si vous avez à l'intérieur de votre SRL de famille 100 000 euros de patrimoine,
15:44que vous voulez le donner à vos enfants, la donation sera plutôt équivalente à 70 000 euros.
15:50Or, vous avez 100 000 euros d'abattement par parent, par enfant, tous les 15 ans.
15:55Donc, vous pouvez transmettre un patrimoine important sans frottement fiscal.
16:00– Très bien. Philippe et Benjamin l'évoquaient aussi sur les mesures gouvernementales.
16:04Maintenant, la donation aussi pour le neuf, pour essayer de booster. Expliquez.
16:08– Alors, le gouvernement, dans le cadre de la loi de finances pour 2025,
16:12a décidé, en fait, d'aider l'immobilier. On aurait pu souhaiter un peu plus.
16:17Mais donc, c'est une tranche supplémentaire d'abattement pour les donations faites à des enfants
16:24ou à des petits-enfants. Il y a la possibilité pour les tantes et oncles,
16:28s'ils n'ont pas de descendants, d'utiliser également, à hauteur de 100 000 euros.
16:32Donc, ça se rajoute aux 100 000 euros qu'on connaît traditionnellement,
16:36qu'on peut réaliser tous les 15 ans.
16:37Mais là, 100 000 euros par enfant supplémentaire pour chacun des membres de la famille,
16:43à condition, évidemment, que ces 100 000 euros soient utilisés pour l'acquisition d'un bien immobilier
16:47ou la réalisation de gros travaux, avec comme autre condition,
16:53c'est que le logement en question soit affecté à la résidence principale.
16:57Ça veut dire résidence principale de l'enfant ou du petit-enfant ou une location pour une personne
17:04qui utiliserait ce bien en résidence principale.
17:07Et cette disposition est temporaire.
17:09Elle s'applique depuis donc le mois de février jusqu'au 31 décembre 2026.
17:15Donc, il faut en profiter maintenant, si on veut faire un don à ces enfants, à ces petits-enfants,
17:22en vue d'acheter un bien immobilier.
17:24Et on sait que c'est une attente très forte au sein de la population française,
17:27c'est que ces enfants, ces petits-enfants soient propriétaires de leur résidence principale.
17:32Faudrait-il, tous les deux, le gouvernement est en train de travailler dessus,
17:36un statut fiscal du bailleur privé, peut-être rendre les choses plus simples,
17:41avoir de la visibilité ? Qu'est-ce que vous en pensez, Benjamin ?
17:44Alors, je pense que c'est fondamentalement une bonne chose,
17:47parce qu'aujourd'hui, on marginalise un petit peu le propriétaire particulier,
17:53alors qu'on devrait plutôt l'accompagner.
17:56Et le fait de créer un statut dédié, ça pourrait permettre une simplification
18:00dans toutes les démarches, notamment fiscales,
18:03et l'inciter un petit peu plus à participer à l'économie réelle
18:07à travers des travaux, à travers la multiplication d'investissements.
18:11Et c'est certain que ça pourrait améliorer le contexte immobilier.
18:15– Et reconnaître l'investisseur privé comme un acteur économique et social à part entière,
18:20qui grâce aussi à son argent permet de construire des logements,
18:23de loger des familles, de loger des étudiants, de rénover.
18:27C'est bon pour l'emploi, c'est bon pour les artisans,
18:29c'est normalement bon pour tout le monde, Philippe.
18:31– Et pardon, mais qui plus est, non délocalisable,
18:35parce que c'est un sujet de fond aujourd'hui,
18:37mais rappelons-le que la production de logements en France,
18:42elle ne peut pas être faite ailleurs.
18:43– Oui, Philippe.
18:44– Alors moi, je suis un peu moins favorable au statut de bailleur,
18:48parce qu'en fait, l'important, c'est ce qu'on met dedans.
18:50Et donc, c'est plutôt, les problèmes aujourd'hui sont quoi ?
18:55Un, c'est compliqué, il y a de la réglementation,
18:57il y a de la fiscalité un peu à tous les étages,
19:00mais les bailleurs immobiliers ne sont pas les seuls concernés par ce problème.
19:05Et c'est lié évidemment à notre niveau de dépense publique, etc.
19:09D'autre part, je n'aime pas les statuts spécifiques,
19:11parce qu'il y a forcément des effets de seuil, des effets d'aubaine.
19:16On le voit avec le statut des micro-entrepreneurs aujourd'hui.
19:19Certains disent, mais pourquoi la TVA est à tel niveau ?
19:22Pourquoi les autres n'ont pas le même niveau ?
19:24On aurait la même problématique entre les bailleurs privés
19:27et les bailleurs professionnels.
19:29Et je ne vois pas pourquoi il faut pénaliser les uns
19:31pour avantager les autres, ou inversement.
19:33En revanche…
19:34– Donc vous alertez sur des dérives potentielles.
19:36– Oui, je suis pour une simplification.
19:40Je suis pour un régime fiscal qui soit le plus transparent possible.
19:45C'est vrai qu'aujourd'hui, on a le LMNP,
19:47location emmeublé non professionnel.
19:48On a les dispositifs donc au réel, on a au forfait.
19:53Et donc c'est vrai que, et j'en oublie plein,
19:55le LMNP, il n'y a pas d'options possibles.
19:58Il y a le LMNP pour ceux qui sont loueurs professionnels.
20:01Il y a une nécessité, c'est vrai, de simplification et d'harmonisation
20:04pour que tout le monde soit traité de la même façon.
20:06Aujourd'hui, il y a eu quelques progrès.
20:08Le fait qu'on a un petit peu harmonisé, normalisé le statut des locations saisonnières,
20:15qui était une véritable incitation à sortir des biens des locations traditionnelles,
20:21ça va dans le bon sens.
20:21Il faudrait peut-être un peu plus lutter contre les fraudes qui existent dans ce domaine.
20:26Parce que justement, s'il n'y a plus de location pour l'année de manière permanente, etc.,
20:31c'est qu'évidemment, le marché s'est transféré vers les locations saisonnières
20:35ou vers des statuts, bail civil par exemple,
20:38qui fait que le ménage de 30 ans aujourd'hui,
20:41pour trouver un logement à Paris ou en région parisienne, il souffre le martyr.
20:45Alors justement, vous allez vous mouiller entre guillemets 250 000 euros,
20:52un ou plusieurs investissements dans l'immobilier.
20:54Benjamin, que conseillez-vous ?
20:56Alors je pense que le meilleur conseil, c'est de s'orienter vers des zones qui sont tendues.
21:02Parce que ça va permettre d'avoir un bien très facile à louer,
21:06qui devrait se valoriser avec les années.
21:09Et donc mon conseil, ce serait soit Paris,
21:12parce qu'on peut commencer à acheter à Paris avec ces budgets-là.
21:17Alors c'est des petites surfaces évidemment.
21:18– Alors ça dépend des quartiers.
21:20– Bien sûr, en fonction des quartiers, etc.
21:22Mais c'est de nouveau possible, c'était devenu complètement impossible,
21:26mais c'est de nouveau possible.
21:27Ou alors s'orienter vers la petite couronne.
21:29Donc si possible, des villes qui ont bénéficié des projets du Grand Paris.
21:34Il y a encore des lignes à venir.
21:37Et donc c'est des villes qui se valorisent très rapidement.
21:40– Lesquelles par exemple ?
21:41– Par exemple, vous avez Massy, qui est un peu le centre d'intérêt de beaucoup,
21:47notamment maintenant avec la nouvelle annonce de la création du stade du Paris Saint-Germain.
21:52Vous avez des villes comme Noisy-le-Sec, qui deviennent des hubs de transport.
21:57On peut parler aussi de villes comme Arqueuil, Bagneux, qui ont vu la ligne 4 arriver.
22:05Donc toutes ces villes-là connaissent des développements très forts une fois que le métro a ouvert.
22:11Parce que…
22:11– Indispensable réseau de transport en tout cas, et aussi le bassin d'emploi, bien entendu.
22:16– Tout à fait. En fait, même si on sait que le métro va ouvrir, le marché l'anticipe un petit peu.
22:24Mais le jour de l'ouverture, on a vraiment un rebond qui est très fort.
22:29Bagneux, c'était de l'ordre de 20%. C'est colossal en immobilier.
22:33Tout simplement parce que les familles qui ont besoin de ce transport,
22:37elles ne peuvent pas emménager avant.
22:38Donc elles ont besoin que le transport soit là de manière réelle et efficace
22:42pour pouvoir projeter leur achat.
22:45– Philippe, Benjamin a donné quelques exemples de villes.
22:49– Moi, j'allais un peu en région.
22:51Allez, j'allais un peu en région.
22:51J'aime bien la Normandie.
22:53Je suis normand d'origine.
22:55Donc aujourd'hui, pour avoir un peu de rendement,
22:57parce qu'il faut chercher le rendement.
22:59Et donc avec des mises qui sont…
23:01Voilà, on a parlé de 200 000 euros.
23:02Il faut regarder un peu les villes étudiantes.
23:05Les villes où il y a énormément de jeunes qui viennent.
23:07Et en Normandie, il y a Caen,
23:09qui constitue aujourd'hui une ville dynamique
23:11avec un accroissement de population jeune,
23:14avec en plus des activités économiques
23:16qui se multiplient, assez diversifiées.
23:18Donc quand moi, j'aime bien.
23:20Il y a également Rouen et Le Havre,
23:22qui donc, pareil, Le Havre est une ville étudiante,
23:26une ville évidemment ouverte sur la façade maritime.
23:29Et donc c'est une ville qui aujourd'hui
23:30connaît des rendements locatifs qui sont 5-6%.
23:34Et donc ça, ce n'est pas inintéressant.
23:36Il y a d'autres villes, comme Saint-Etienne,
23:38c'est bien connu depuis des années,
23:39en termes de rendement, qui se trouvent assez hauts.
23:41Et même des villes qui étaient plutôt délaissées,
23:44comme Limoges, qui en termes de rendement,
23:46peuvent être attrayants.
23:47Si on va en région parisienne,
23:48là je partage complètement l'analyse de Benjamin,
23:51en disant que oui, il faut regarder les transports.
23:54Je vais mettre deux ou trois autres villes,
23:56Aubervilliers,
23:57qui a à la fois activité de bureau
24:00et activité de logement et de commerce.
24:02Donc c'est une ville qui combine bien
24:04l'ensemble des besoins économiques
24:07et également d'habitation.
24:09Et le plateau de Saclay.
24:10Il y a le plateau de Saclay, évidemment.
24:11Il y a également une ville
24:12qui a été très longtemps,
24:14un petit peu délaissée, voire rejetée,
24:17qui est Saint-Denis,
24:17qui évidemment va devenir un lieu
24:19de rencontre des lignes de métro du Grand Paris.
24:22Et Saint-Denis est en train de changer
24:24à très grande vitesse.
24:25Il y a eu évidemment l'effet Jeux olympiques,
24:28avec l'arrivée d'hôtels de 4 étoiles.
24:31Et donc Saint-Denis, il faut le regarder,
24:33pour les rendements locatifs,
24:34très intéressants.
24:35Au sud, ville juive également,
24:38pour la même raison,
24:39ligne 14 et les autres lignes qui vont arriver.
24:42– Très bien.
24:43Et pour terminer juste,
24:45en quoi faut-il être particulièrement attentif
24:47aujourd'hui quand on souhaite investir
24:48dans l'immobilier ?
24:49La valeur verte aussi des logements,
24:51c'est important, Benjamin ?
24:52– Alors c'est plus qu'important,
24:53c'est devenu essentiel,
24:55parce qu'aujourd'hui,
24:56on ne peut plus louer une passoire énergétique,
24:59donc un logement qui est classé G.
25:00dans les années à venir,
25:03donc 2028, c'est F,
25:05et 2034 sera E.
25:07Donc c'est essentiel de le prendre en considération
25:11dès le début,
25:12parce qu'il faut budgéter les travaux nécessaires
25:15au fait de sortir l'appartement
25:16du statut de passoire énergétique.
25:18C'est des coûts qui ne sont pas à minimiser,
25:21surtout à Paris et en Ile-de-France,
25:22où les travaux sont forcément plus chers qu'en région,
25:25parce qu'on a des contraintes qui sont très fortes,
25:27avec des problèmes d'approvisionnement,
25:29de circulation,
25:30les stocks qui coûtent plus cher,
25:32donc c'est vraiment pas à prendre à la légère.
25:34Par contre, ça permet d'acheter des biens
25:36fortement décotés,
25:37avec des gros pouvoirs de négociation,
25:39il ne faut pas hésiter vraiment
25:40à faire des offres un petit peu à la casse,
25:42pour pouvoir rentrer sur un bien pas cher,
25:46le remettre en DPE D ou C,
25:49avec les travaux qui vont bien,
25:51et derrière, vous avez un bien
25:52que vous allez louer dans le haut de la fourchette
25:55pendant les 10-15 prochaines années.
25:57L'importance de bien anticiper déjà en amont
25:59le budget par rapport aux travaux
26:01et la rénovation énergétique.
26:02Philippe, des conseils ?
26:04Comme conseil, évidemment,
26:06il y a celui-là sur les placements,
26:08évidemment, conforme à la grille énergétique.
26:11Et c'est en lien avec la qualité,
26:13la qualité du produit.
26:14Un bien immobilier, on l'achète
26:16pour 10, 20, 30 ans.
26:19Et donc, il faut évidemment se projeter.
26:21S'il est de mauvaise qualité au départ,
26:22c'est une somme de frais,
26:24une somme de charges,
26:25et ça peut évidemment éroder
26:27très, très fortement la rentabilité.
26:30De même, quand on achète dans un immeuble,
26:32dans du collectif,
26:33la copropriété souvent néglige cet aspect-là.
26:36Comment se gère la copropriété ?
26:38Comment le syndic gère la copropriété ?
26:40Parce qu'en fait, c'est essentiel
26:42pour la qualité du bien sur le très long terme.
26:44Et donc, qualité, et évidemment,
26:46veiller au choix, transport, commerce, santé.
26:50Ce sont des critères qui sont permanents et essentiels.
26:53Moi, je répète régulièrement,
26:55le meilleur investissement,
26:57c'est un bien dégradé
26:59dans une copropriété bien tenue.
27:01C'est vraiment le meilleur choix que vous pouvez faire.
27:04Et puis, penser aussi le long terme,
27:06revenir aussi aux fondamentaux,
27:07ne pas se dire, je vais acheter tel appartement
27:09que je vais revendre très rapidement
27:10pour avoir une plus-value.
27:12Il faut vraiment penser les fondamentaux
27:14au long terme, Philippe.
27:15On a vécu avec une période de plus-value.
27:19Il n'est pas garanti
27:20qu'on ait les mêmes plus-values dans le futur.
27:22Donc, on revient à l'essentiel,
27:24c'est le rendement du placement.
27:26Et c'est plutôt rassurant.
27:27Les plus-values,
27:28c'est de l'inflation immobilière derrière.
27:31Et donc, c'est un faux gain.
27:33En revanche,
27:34si vous gagnez votre loyer
27:35sans avoir trop de charges
27:37et pas trop d'impôts,
27:39c'est l'essentiel.
27:41Eh bien, merci beaucoup.
27:43Merci à tous les deux
27:44pour vos éclairages
27:45et vos bons conseils.
27:46Philippe Crevel du Cercle de l'Épargne,
27:48merci beaucoup.
27:49Merci.
27:50Benjamin Lefebure,
27:51Les Secrets de l'IMO,
27:52merci infiniment.
27:53Merci Olivier.
27:54Et à très bientôt
27:55pour une prochaine émission
27:57de Figaro.
27:58IMO.
27:59Merci.